Neue Entscheidungen des Oberlandesgericht Düsseldorf

Ausschreibungspflicht auch für Grundstückskaufverträge mit Investoren 

Von Rechtsanwältin und Notarin Dr. Ingeborg Koutses

Das Oberlandesgerichts Düsseldorf hat in seinen beiden neuesten Entscheidungen vom 12.12.07 und 06.02.08 die Rechtssprechung des Europäischen Gerichtshofs zur Ausschreibungspflicht konsequent fortgeführt. Danach sind alle Grundstücksverkäufe der Kommunen ausschreibungspflichtig, sofern die Grundstücke nach den Vorstellungen der Kommune bebaut werden sollen.

In der Entscheidung vom 12.12.2007 (Az.: VII-Verg 30/07) und in der Entscheidung vom 06.02.2008 (Az.: VII-Verg 37/07) hat das Gericht notarielle Kaufverträge, die die beiden betroffenen Kommunen mit Investoren über den Verkauf eines nach städtebaulichen Vorstellungen zu bebauenden Grundstücks abgeschlossen haben, als öffentliche Bauaufträge gewertet. In beiden Verfahren stand also nicht ein üblicher öffentlicher Bauauftrag einer Kommune für ihr eigenes Bauvorhaben auf dem Prüfstand, sondern notarielle Kaufverträge mit Investoren, die das Grundstück nach den Vorstellungen der Städte auf eigene Kosten bebauen sollten und es nach der Bebauung auch wirtschaftlich selbst verwerten konnten.

In dem notariellen Kaufertrag, der im Verfahren 30/07 Stadt Wuppertal zu prüfen war, war der Investor verpflichtet worden, auf dem Grundbesitz einen Neubau entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu errichten, der dort ein Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum vorsah. Die Bebauung war innerhalb von zwei Jahren fertigzustellen, anderenfalls hatte sich die Kommune die Rückübertragung des Grundbesitzes vorbehalten und sich diese zudem durch eine Rückauflassungsvormerkung sichern lassen. 

In dem Verfahren 37/07 Stadt Oer-Erkenschwick war bereits in der Präambel des notariellen Kaufvertrages formuliert, dass durch das Bauvorhaben ein städtebaulicher Misstand im Stadtgebiet behoben werden sollte. Vorgesehen waren in dem Vertrag Leistungsverpflichtungen des Investors, eine Bindung an die im Einzelhandels- und Verkehrsgutachten genannten Schwerpunkte und Empfehlungen sowie eine Verpflichtung, Konzeptionspläne vorzulegen. Überdies war ein Rücktrittsrecht der Kommune vereinbart. 

In beiden Fällen hat das Gericht entschieden, dass die beurkundeten Kaufverträge Bauleistungen zum Gegenstand haben und öffentliche Bauaufträge und damit vergabepflichtig sind. Dabei hat es folgende Grundsätze formuliert:

•  Für die Einordnung als öffentlicher Bauauftrag ist es unerheblich, ob die öffentliche Hand Eigentümerin des Bauwerks wird oder nicht, es entlastet sie nicht, dass mit dem notariellen Vertrag – nur – städtebauliche Zwecke verfolgt werden sollen. 
•  Es ist unerheblich, wie der Investor das bebaute Grundstück verwertet, ob er es selbst nutzt, es vermietet oder es verkauft. 
•  Für die Einordnung als öffentlichen Bauauftrag kommt es nur darauf an, dass der öffentliche Auftraggeber ein Grundstück veräußert, das nach seinen Vorstellungen und Vorgaben zu bebauen ist.

Dementsprechend hat es das Oberlandesgericht in beiden Entscheidungen den Kommunen untersagt, auf der Grundlage der notariellen Verträge einen Zuschlag zu erteilen. Die notariellen Verträge wurden für unwirksam angesehen, weil sie eine Umgehung der Vergaberechtsvorschriften darstellten. 

Diese Rechtsprechung, wird das Oberlandesgericht Düsseldorf, das in Vergaberechtsstreitigkeiten für ganz NRW zuständig ist, allem Anschein nach weiter fortführen. Eine Änderung kann nicht erwartet werden. 

Es empfiehlt sich daher dringend, alle Vorhaben, die auf Grundstücken der Kommune nach ihren städtebaulichen Vorstellungen gebaut werden sollen, auszuschreiben und zwar europaweit, soweit die Kosten des Vorhabens den Schwellenwert von 5,15 Mio. EUR überschreiten. Eine sog. Defacto-Vergabe wie sie sich im Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über das Grundstück mit einem Investor, der städtbauliche Vorstellungen auf eigene Rechnung umsetzt, darstellt, ist damit unwirksam. 

Dagegen unterliegen nach der Rechtssprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf nur die Fallgestaltungen nicht dem Vergaberecht

•  in denen der Veräußerung eines Grundstücks und seiner Bebauung keine wirtschaftliche, insbesondere keine raumordnende oder städtebauliche Funktion zuzuerkennen ist, z.B. dann, wenn ein auf einen einzelnen Unternehmenszweck begrenztes Einzelbauvorhaben errichtet werden soll,
•  in denen unabhängig vom konkreten Bauvorhaben ein Bebauungsplan bereits besteht und von der Kommune im Plangebiet  ein Grundstück veräußert wird, das ohne eine ausdrückliche Bauverpflichtung und ohne Vereinbarung eines Rücktritts- oder Wiederkaufrechts ausschließlich im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans vom Erwerber bebaut werden kann.